부동산 경매 배당 순위

부동산 경매 배당 순위

 

채권자, 임대인, 임차인, 투자자를 위해 관심을 가져야 할 '부동산 경매 배당 순위'를 살펴보자. 배당금은 특히 세입자들에게 매우 중요하다. 채권이 있어도 단 한 한푼도 받지 못하고 쫓겨날 수 있기 때문이다. 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

경매 배당금 순위란

배당이란 법원이 경매로 매각한 금액을 채권자에게 분배하는 것을 말한다. 경매의 목적은 부동산을 돈으로 환산해 채권자들에게 분배하는 것이다. 배당은 채권 총액보다 적은 경우가 많아 채권자 간 분쟁이 발생할 수 있다. 따라서 부족한 배당을 어떤 원칙에 따라 채권단에 배분하는 것이 중요하다.

배당 순위에서 가장 높은 우선순위는 경매 실행 비용이다. 두 번째는 변제 채권이다. 그것은 부동산의 보존과 개선을 위해 저당권의 제3취득자가 지출하는 필요적이고 유익한 비용을 말한다. 세 번째는 소액 임대보증금, 최종 3개월 임금, 최종 3년 퇴직금, 최고 지급액으로 재해 보상금 등이 있다. 넷째, 그것은 집행 대상에 대한 국세로서 부동산에 부과되는 국세 또는 지방세를 의미한다. 다섯째, 법정기한 이전에 설정되는 담보권, 임차권 담보채권, 대항권, 확정일자 주택, 상가임대보증금 반환채권 등이 있다.

1순위	경매 집행 비용
2순위	비용상환 채권
3순위	최우선 변제금(소액임차보증금, 퇴직금, 재해보상금)
4순위	국세, 지방세
5순위	저당권, 피담보채권, 대항력, 확정일자를 갖춘 주택 등

다음으로 1. 임금 및 기타 노동관계에서 발생하는 청구권 

               2. 법정기한보다 늦은 세금채권

               3.체납 또는 할증금 징수

               4.공과금

               5. 일반사채가 뒤따른다.
법원은 배당 신청 기한을 정해 채권자에게 배당 종료일을 통보한다. 통상 배당요청 종료일은 경매 개시 결정 후 2~3개월이 지나면 정해진다. 기간 내 배당요청 기한을 맞추는 것이 중요하기 때문에 채권단은 채권 청구서를 제출하고 배당요청을 신청해야 한다.

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배당요구종기일 vs 배당요구 vs 배당기일

배당을 받는 채권자는 배당요청이 끝날 때까지 배당을 요청해야 하는 채권자와 배당 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 채권자로 나눌 수 있다. 경매개시결정등기 전에 이미 등록된 가압류권자, 저당권자, 저당권자, 압류권자, 후순위전세권자는 배당자가 종료될 때까지 배당금을 요구하지 않고 배당순서에 따라 배당을 받을 수 있는 당연배당권자다.

반면 경매 개시 결정 등록 후 등록된 가압류권자, 저당권자, 압류권자, 전세권자는 배당요청 종료 전까지 배당을 요청해야 한다. 배당요청 종료일은 부동산등기부등본 갑구를 통해 경매사례번호를 확인하면 알 수 있다.

낙찰 후 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 배당일이 정해진다. 배당일 3일 전부터 이미 배당표가 작성돼 있어 이해관계자가 열람할 수 있다. 배당일이 정해지면 사법보좌관 주관으로 배당이 이뤄진다. 다만 배당에 이의가 있다고 주장하는 사람이 있다면 배당 부분은 이뤄지지 않는다.